[정책] 전세보증금 반환보증 지원제도–전세사기 피해 예방 가이드

최근 몇 년 사이 사회적으로 큰 이슈가 되었던 전세사기 문제는

집을 구하는 서민들에게 경제적, 정신적 피해를 남기며

전세 제도 전반에 대한 불신을 불러일으켰습니다.

정부는 이러한 피해를 예방하고, 피해 발생 시 실질적인 보상을 받을 수 있도록

‘전세보증금 반환보증 지원제도’를 마련했습니다.

 

이 제도는 임대차 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 세입자를 보호하기 위한 것으로,

보증기관이 대신 세입자에게 보증금을 지급하고 이후 임대인에게 구상권을 행사하는 방식으로 운영됩니다.

즉, 보증보험에 가입해 두면 내 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 장치가 되는 것입니다.

 

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전세보증금 반환보증 제도란?

전세보증금 반환보증은

세입자가 임대차 계약 종료 후 집주인(임대인)으로부터

보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급하는 제도입니다.

 

운영기관은 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, HF한국주택금융공사 3곳으로,

대부분의 세입자는 HUG(주택도시보증공사)를 통해 가입하고 있습니다.

 

이 제도는 단순한 보험이 아니라,

정부가 직접 관리·감독하는 공공 보증 서비스이기 때문에 신뢰성이 높고,

가입비용(보증료)도 민간보험보다 저렴합니다.

 

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보증가입 대상 및 자격요건 (2025년 기준)

구분	세부 내용
보증대상	전세계약을 체결한 세입자(주택임차인)
보증금 한도	수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하 전세보증금
대상주택	아파트, 다세대, 연립, 단독주택, 오피스텔 등 대부분의 주택 유형
임대인 요건	임대인의 신용상태가 심각한 채무불이행 상태가 아닐 것
세입자 요건	임대차계약 신고 완료, 전입신고 및 확정일자 필수
보증가입 시기	전세계약 체결 후 전입신고·확정일자를 완료한 뒤 신청 가능

 

즉, 계약서상 임대인 명의와 등기부등본상의 소유주가 일치하고,

임차인이 실제로 거주하며 전입신고를 마친 상태라면 대부분 가입이 가능합니다.

 

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보증 가입 절차

• 전세계약 체결 및 전입신고
  • 임대차 계약서를 작성한 후, 반드시 주택임대차신고를 하고 전입신고·확정일자를 받습니다.
    (이 단계가 빠지면 보증가입이 불가능합니다!)
• 보증기관에 신청
  • HUG 전세보증금 반환보증: https://www.khug.or.kr
  • SGI서울보증: https://www.sgic.co.kr
  • HF한국주택금융공사: https://www.hf.go.kr
  • 홈페이지 또는 모바일 앱에서 ‘전세보증금 반환보증’ 메뉴를 선택해 본인인증 후 신청서를 작성합니다.
• 심사 및 보증료 납부
  • 심사 통과 시 보증료를 납부하면 가입이 완료됩니다.
  • 보증기관은 주택의 등기사항, 임대인의 신용상태, 세입자의 계약조건 등을 심사합니다.
• 보증서 발급
  • 보증서에는 임차인·임대인 정보, 보증금액, 보증기간, 보증기관 등이 명시됩니다.
  • 이후 전세계약이 종료되고 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우,
    보증기관에 ‘이행청구’를 하면 보증금을 대신 지급받게 됩니다.

 

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보증료(보험료) 산정 방식

보증료는 보증금액, 계약기간, 주택 유형, 임대인의 신용등급 등에 따라 달라집니다.

보통 연 0.128%~0.192% 수준으로,

예를 들어 보증금 1억 원에 가입한다면 약 13만 원~19만 원 정도가 됩니다.

 

보증료는 한 번 납부하면 계약기간 전체(2년 기준)에 대해 보증이 유지되며,

연장계약 시에는 갱신 보증료를 추가 납부해야 합니다.

 

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보증금 반환 절차 (피해 발생 시)

1. 계약 종료 및 임대인 미반환 확인
   계약 기간이 끝났는데도 보증금이 돌려받지 못한 경우, 
   임차인은 임대인에게 내용증명 등을 통해 반환을 요구해야 합니다.
2. 보증이행 청구
   임대인이 끝내 보증금을 지급하지 않으면,
   보증기관 홈페이지에서 ‘보증이행청구서’를 제출합니다.
3. 심사 및 지급 결정
   보증기관은 계약서, 확정일자, 전입세대열람원 등을 검토한 후
   실제 피해가 확인되면 세입자에게 보증금을 대신 지급합니다.
4. 구상권 행사
   보증기관은 이후 임대인에게 해당 금액을 청구합니다.
   세입자는 이 과정을 직접 신경 쓸 필요가 없습니다.

 

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전세사기 예방을 위한 핵심 체크리스트

전세보증 가입 전, 아래 5가지는 반드시 확인하세요.

 

1. 등기부등본 소유자 확인 : 계약 상대방(임대인)과 등기부등본상의 소유자가 일치하는지 반드시 확인합니다.
2. 전세보증금 비율 점검 : 보증금이 시세 대비 과도하게 높다면 위험 신호입니다.
   매매가의 80% 이상 전세금은 사기 위험이 매우 높습니다.
3. 근저당권·압류 확인 : 해당 주택에 이미 대출이나 압류가 잡혀 있다면, 추후 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.
4. 전입신고 및 확정일자 즉시 처리 : 계약 후 즉시 주민센터 방문 또는 정부24에서
   전입신고와 확정일자를 받아야 법적 보호를 받을 수 있습니다.
5. 보증보험 가입 완료 후 입주 : 가급적 보증보험이 ‘승인 완료’된 후 입주하는 것이 가장 안전합니다.

 

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정부의 전세사기 피해 지원 제도 (2025년 기준)

정부는 전세보증 제도 외에도

다양한 피해자 구제 및 예방 프로그램을 운영하고 있습니다.

• 전세사기 피해자 긴급대출 지원 : 보증금 반환이 지연된 피해자에게 저리 대출 지원
• 전세피해 공공임대 전환 프로그램 : 피해주택을 매입 후 공공임대로 전환해 거주 안정 보장
• 법률·심리 지원 서비스 : 대한법률구조공단 및 지자체 법률상담센터에서 무료 상담 가능

이와 같은 지원은 복지로(https://www.bokjiro.go.kr)

또는 국토교통부 전세피해지원센터에서 신청할 수 있습니다.

 

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마무리하며

전세보증금 반환보증 제도는 단순히 ‘보험’이 아니라

내 전세금을 안전하게 지키는 필수 장치입니다.

특히 사회 초년생이나 신혼부부처럼 전세금 비중이 큰 세입자에게는

‘보증보험 가입’이 곧 ‘생활 안정’의 첫걸음이 됩니다.

 

만약 아직 가입하지 않으셨다면,

지금 바로 HUG나 SGI 홈페이지를 방문해 보증 가능 여부를 확인해 보세요.

조금의 수고로 평생 모은 전세금을 지킬 수 있습니다.

 

“전세보증금은 내 자산의 전부일 수도 있습니다. 미리 대비하는 것이 가장 확실한 보호입니다.”